澳洲的經濟結構慢慢從礦產業轉型到服務業，其經濟已連續增長了26年。該國平穩的經濟發展、得天獨厚的生活環境和多元化的社會都吸引了不少投資者在當地投資房地產。然而，投資切忌盲目跟風，投資前必須先瞭解市場的情況和考慮自身的投資目的，正如著名投資家彼得林奇說：「Know what you own and know why you own it」。有些房子的價格可能很低，可是你有考慮過它的地理位置、租務市場、管理費用、升值潛力等因素嗎？就讓弘海策略為大家講講在澳洲買樓前必須要知道的事情！
聽說外地人不能在澳洲買二手樓，是真的嗎？
沒錯，非澳洲永久居民或公民的外國人是不能在澳洲購買二手樓的，只能選擇購買樓花或全新的一手樓。當在特殊情況下，比如說買家是臨時居民、又或是來澳洲工作或念書，政府才有機會批准外國人購買二手樓，而且購買的物業必須用作自住，並在離開澳洲時出售。
投資公寓定獨立屋？買市中心定郊區好？
由於外國人不能買二手樓，所以投資者在購置房產時必須要考慮當地人的實際需求。對於澳洲人來說，未婚或沒有小孩子的獨立人士或伴侶比較傾向位於多層的住宅單位，這些公寓一般聚集在市中心附近；不過在成立家庭以後，很多澳洲人都會傾向住在市中心以外的獨立屋或連層別墅。
投資者對於投資市中心以外的房產可能會有點猶豫，擔心市中心以外的地段升值潛力不高，但外國的情況與香港不同：很多澳洲人購置物業時並不優先考慮房子與市中心的距離，反而比較在意生活的空間，再加上他們習慣開車上班、上學，故此並不介意住在距離市中心稍遠的地方，只要社區的風氣良好，能夠滿足生活所需就非常足夠了。一般來說，距離市中心5-8公里的範圍被稱為Town City，而在約在10公里以外的則被稱為Sub，兩者都是可考慮的投資選擇。而更重要的是要留意社區的配套，例如學校、商場、車站、公寓、醫院等。
外國人在澳洲買樓的流程是怎麼樣的？
1. 選定房子：在考慮各種因素後，買家先確認想購置的物業，再與中介簽訂「預留表格」，並繳付$5,000 澳元的預留費用到發展商律師的信託戶口。
2. 簽訂買賣合約和繳付首期：為保障買家的權益，澳洲的持牌律師會全程陪同並詳細講解合約內容。在簽訂買賣合約後，買家需要把樓價的10%款項匯入發展商律師的信託戶口內，而之前所交的預留費將全數退回。
3. 辦理海外物業按揭：現物業成交期為90天。律師和貸款經紀人會協助買家辦理按揭，海外投資者一般可借高達6成的按揭。
4. 驗䄛和成交：買家可以親自或委託專業的機構驗樓。買家需要在收樓之前交清剩餘款項，銀行會在交樓當天支付貸款的總額給發展商。完成最後的交割手續後，買家就正式成為房子的主人了。
5. 出租物業：如果房產不是自用的話，可以委託房產管理公司為你租出物業，並替你管理房產，代管一切繁瑣的事務，像是維修、繳費、打掃等等。
澳洲的印花稅要怎麼算？
澳洲的印花稅沒有一個統一的標準稅率，不同的州分都有不同的演算法，而且按物業的價格而定，一般是在樓價的3-5%左右，但需留意，外地人則要另外額外的印花稅：
| 新南威爾士州（悉尼）： | 8% |
| 維多利亞洲（墨爾本）： | 7% |
| 昆士蘭洲（布里斯班）： | 3% |
以下是悉尼所在地，新南威爾士州的印花稅演算法：
| 課稅價值 | 稅務計算 |
| $0 – $14,000 | 每$100收取$1.25 |
| $14,001 – $30,000 | $175 + 超出$14,000的每$100收取$1.50 |
| $30,001 – $80,000 | $415 + 超出$30,000的每$100收取$1.75 |
| $80,001 – $300,000 | $1,290 + 超出$80,000的每$100收取$3.50 |
| $300,001 – $1m | $8,990 + 超出$300,000的每$100收取$4.50 |
| 超過 $1m | $8,990 + 超出$1,000,000的每$100收取$5.50 |
| 超過 $3m | $150,490+ 超出$3,000,000的每$100收取$7 |
我可以用現金買樓嗎？
Transparency International去年3月發佈的一份報告指出，澳洲有百分之七十的中國買家用現金買樓。不過，打算用現金買樓的買家要注意了，因為從2019年7月1日起，澳洲政府將禁止海外投資者進行1萬澳元（約人民幣4萬8千元）以上的現金交易，以減低海外人士利用買樓進行洗錢活動的風險。
以上是關於在澳洲買樓的一些重要事項，然而，資金的調配、稅務的計算和規劃、辦理按揭等操作會按個人情況而有所不同，所以最好還是向專業顧問查詢。從房源、按揭、成交到售後管理，弘海策略為你提供全面的服務，讓你輕鬆投資海外房地產，無需為繁瑣的文書和程序而煩惱。歡迎聯絡我們。
