按揭懶人包：零收入都可以做按揭？5大申請策略
- 炒年糕的貓貓
- 2025年7月25日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：2025年8月4日
香港寸金尺土，購置房產動輒需數百萬至過億資金，而按揭貸款正是解決資金需求的關鍵工具。但不少人疑惑：「沒有固定收入，也能申請香港按揭嗎？」
事實上，香港銀行不僅接受「收入證明」申請，也支持「資產為基礎」的審批，哪怕是退休人士或自由職業者，只要資產達標同樣有機會。本文詳解兩大審批方式、核心條件及實戰策略，助你高效規劃按揭。
一、甚麼是按揭？
按揭（Mortgage）是指借款人向銀行或金融機構申請貸款，用於購買房地產（如住宅、商鋪等），並以該房產作為抵押擔保。借款人需分期償還貸款本金及利息，若未能按時還款，銀行有權收回抵押房產進行拍賣以抵償債務。
按揭本質：銀行提供資金，買家以房產抵押，雙方形成債權關係。
二、按揭的核心優勢
按揭能協助資金不足或希望保留資金流動性的買家，透過財務杠杆取得房產所有權，同時維持現金流穩定，無需一次性支付全額樓款。
杠杆效應：以較低首期資金（最低樓價的10%）撬動資產所有權。
現金流管理：分期還款減輕一次性支付壓力，保留資金靈活性。
稅務優惠：香港住宅按揭利息可扣稅（每年最高2萬港元）
三、2大審批方式對比
香港銀行審批按揭主要看「收入」或「資產」，兩種方式適用人群、條件不同，詳細對比如下：
1. 收入為基礎的按揭（適合有固定收入者）
申請人類別 | 所需文件與標準 |
固定收入人士 | 月收入需達供款額2-2.5倍，提供近3-6個月薪金單、銀行月結單。 |
自雇人士 | 提交2-3年財務報表，銀行以平均利潤評估貸款成數。 |
非本地收入者 | 部分銀行接受海外收入，但可能要求40-50%首付或本地擔保人。 |
2. 資產為基礎的按揭（零收入者的關鍵途徑）
若沒有固定收入但資產充裕（如退休人士、投資者），可通過「資產淨值」申請，最高可貸 7 成。
適用對象：退休人士或資產充裕但無固定收入者。
資產範圍：
金融資產：現金、存款、股票、債券、基金、貴金屬（按市值全額計算）。
物業資產：香港住宅/商鋪等（按市價50%計算，並扣除未償按揭餘額）。
關鍵條件：資產淨值須≥物業價值，銀行以過去3個月資產平均值審核。
四、申請香港按揭的 5 個實用策略
優化資產組合，提高審批成功率
銀行更認可流動性高的資產（如現金、股票），若資產中物業占比過高，可適當轉換為金融資產（如賣出部分非核心物業），提升銀行信心。
提前 6 個月整理文件
無論收入或資產型按揭，都需確保文件完整：
收入型：薪資單需顯示穩定入賬，自雇人士需補充業務合同；
資產型：提供 3 個月資產證明（如股票持倉證、銀行結單），避免資產短期大幅波動。
比較銀行「資產計算方式」
不同銀行對資產的計算標準有差異：例如部分銀行將海外物業按 30% 計入，而有的銀行不認可；貴金屬在 A 銀行按 100% 計算，B 銀行可能按 80%。建議多諮詢 2-3 家銀行，選擇最有利的計算方式。
利用稅務優惠減少負擔
購買住宅後，記得在報稅時申請「居所貸款利息扣除」，每年最高 2 萬港元，可直接抵扣應稅收入（如年收入 50 萬港元，扣除後按 48 萬港元計稅）。
非本地收入者：增加「本地聯繫」
若收入來源在海外，可通過「增加本地資產」（如在港存款、購買保險）或「找本地親屬擔保」，降低首付比例（部分銀行可從 50% 降至 30%）。
五、常見問題：這些情況能申請嗎？
剛失業，可以申請按揭嗎？
若有充足資產（如存款、投資），可走資產型審批；若資產不足，可能需等待重新就業後提供收入證明。
資產都在海外，可以申請按揭嗎？
部分銀行接受海外金融資產（需提供公證文件），但計入比例可能降低（如 70%-80%）。建議先比較不同銀行的計算方式。
總結
香港按揭提供多元融資管道，無論依賴收入或資產，皆需精准規劃。掌握審批邏輯與策略，方能最大化貸款效益，順利實現置業目標。
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