開公司買樓可以慳稅？2025解析公司名義買樓的優勢與風險

已更新：7月16日

2024年度香港政府撤銷所有買樓的額外辣招，按揭上限一律調整至七成，供款與入息比率上限調整為五成。在此政策下，以公司名義買樓比起以往有更大的優勢。下文將分析以公司名義買樓的優勢及注意事項，助投資者作出明智決策。

一、甚麼是開公司買樓？

「開公司買樓」是指買家成立一間有限公司，並以公司名義購買物業。在香港，有限公司具有獨立法律地位，可以持有資產、簽訂合約、申請按揭及進行物業交易。需繳付從價印花稅（AVD），稅率與個人買家相同（從100港元至物業價值的4.25%不等）。

以公司名義買樓，雖然在物業稅率上與個人名義相同，但在出租收益的稅務處理上卻有顯著差異。若以個人名義出租物業，需繳納 15% 的物業稅，計算基準為淨租金收入，且僅能享有 20% 的標準修葺免稅額，可扣減項目有限。

反之，若以公司名義持有並出租物業，相關租金收入將納入利得稅計算範疇，首200萬港元應評稅利潤稅率僅8.25%，超出部分為16.5%，更重要的是所有實際支出（如按揭利息、維修費、管理費、折舊等）均可扣稅。

法律風險隔離是公司架構的重要功能。有限公司作為獨立法律實體，其債務原則上不會波及股東個人資產。若物業涉及訴訟或債務問題，僅限於公司資產範圍內解決，為投資者提供一層保護屏障。這一點對於擁有多項資產的高淨值人士尤為重要，可避免單一物業風險影響整體財富。

隱私保護機制在高端物業市場備受重視。不少業主把物業由英屬處女群島(BVI)等離岸公司持有，則完全無需公開股東信息，外界極難查證真正業主身份，適合高淨值人士保障私隱。

跨代資產轉移通過公司架構更為便捷。若父母希望將物業轉讓給子女，直接轉讓需繳納高昂印花稅；而以公司持有物業，只需轉讓公司股份，僅需0.2%厘印費。

公司的按揭成數上限在2024年施政報告後已上升至7成，供款與入息比率上限劃一為50%，以公司名買樓，不論買鋪、買工廈還是買住宅，彈性都大幅增加。以1000萬港元物業為例，公司名義買樓的按揭貸款上限，由樓價六成增加至七成，實際可以節省近100萬港元首期。但如果涉及公司股份轉讓，不能申請按揭。

由於物業以有限公司形式持有，買家每年都需要支付費用為商業登記證續期、聘請核數師進行核數報告、報稅等工作，以符合法例對有限公司的要求。也需要遵守公司條例的要求，除了須要委任公司秘書外，所有支出、收入單據、銀行紀錄要保留最少7年，每年亦要履行申報周年申報表或公司報稅等的工作。

用公司買樓相比以個人名義持有物業，可享有多項稅務扣減。然而，買賣投資物業是人生的重大決定，作出決定之前，買家應仔細評估自身的財務狀況，建議事先諮詢專業人士（如弘海策略）的意見。