開公司收租可以慳稅？拆解以個人名義 vs 公司名義收租稅務差異

如果你是香港業主，有效管理租金收入的稅務負擔，是提升投資回報的重要策略。其中，選擇以「個人名義」或「公司名義」持有收租物業，稅務處理方式截然不同，直接影響您的淨收益。本文將深入剖析兩者的核心稅務差異，並透過實際案例計算，協助您依據自身情況，找出最優化的節稅方案。

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一、個人名義收租：物業稅 vs 個人入息稅

若以個人名義持有收租物業，業主可選擇採用 「物業稅」 或 「個人入息稅」 方式計稅，最終應選擇對納稅人整體稅負更有利的方案。

物業稅

計算公式：

租金收入 → 減不能追回的租金 → 減差餉 → 再扣減20%修葺免稅額 → 按餘額征15%稅

特點：

稅率固定15%，修葺費等支出已用「20%折扣」概括，不能再扣減其他實際開支（如差餉、按揭利息、管理費等）。

案例試算：

假設月租 $20,000，年租金收入 $240,000，已繳差餉 $12,000。

• 租金收入淨額 = $240,000 - $12,000 = $228,000

• 20% 修葺免稅額 = $228,000 x 20% = $45,600

• 應評稅淨值 = $228,000 - $45,600 = $182,400

• 應繳物業稅 = $182,400 x 15% = $27,360

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個人入息稅（可選）

若選擇此方式，租金收入可與薪俸收入合併，按累進稅率（最高15%）計算，並可扣除：

• 按揭利息（需符合自住條件）

• 個人免稅額（如基本免稅額$132,000、供養父母等）

• 其他扣除項目（如強積金供款）

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二、 公司名義收租：利得稅

成立有限公司來持有收租物業，租金收入將被視為公司的業務利潤，需繳納利得稅。

特點：

採用兩級制：首$200萬利潤稅率8.25%，超出部分16.5%。

可扣減支出更廣：包括差餉、管理費、維修費等。

案例試算：

同樣年租金收入 $240,000 (與上例比較)：

• 假設可扣減的實際支出（差餉、管理費、維修費、按揭利息等）總計 $80,000。

• 應評稅利潤 = $240,000 - $80,000 = $160,000

• 應繳利得稅 = $160,000 x 8.25% = $13,200

• 相較于個人名義下的物業稅 ($27,360)，稅款減少約 $14,160 (約 51.7%)。

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三、關鍵稅務差異

項目	個人名義（物業稅）/（個人入息稅）	公司名義（利得稅）
稅率	物業稅15%（固定）；或 個人入息累進稅（2%-17%）	8.25%（首200萬利潤），16.5%（超出）
可扣減支出	僅差餉 、壞賬、 兩成修葺折扣	管理費、維修費等全額支出全額扣除
按揭利息抵稅	物業稅沒有抵免 需選擇「個人入息稅」才可扣減	可全額扣減
行政成本	低（僅報稅）	高（審計、公司維護）
適合場景	租金收入低、支出少	多物業、高支出、長期投資

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四、何者更划算？關鍵情境分析

選擇哪種模式並非絕對，需根據您的具體財務狀況、物業組合及未來規劃綜合判斷：

「單一物業、低支出、低其他收入」業主：

• 若物業支出（尤其按揭利息）不高，且您沒有其他收入或收入很低，選擇物業稅可能最簡單且稅負明確（固定15%）。

• 若按揭利息支出高（接近$10萬上限），且個人總收入（薪俸+租金淨利）不高，足以用盡免稅額並適用較低累進稅率，則個人入息課稅可能比純物業稅更優惠。

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「高支出、多物業、長期持有」投資者：

• 這是公司名義優勢最明顯的場景。

• 高支出可全額扣除： 管理費、維修費、按揭利息（全額無上限）等大量支出能直接降低應評稅利潤。

• 享受低階稅率 (8.25%)： 只要公司每年的租金淨利潤（扣除所有開支後）不超過 $2,000,000，即可享受優惠的 8.25% 稅率。相較於物業稅的 15% 或個人入息課稅較高階段的稅率，節稅效果顯著（如前例所示）。

• 多物業整合： 將多個物業放入同一公司持有，可整合收支，更靈活地運用虧損抵銷利潤（個人名義下，不同物業的虧損不能互相抵銷，只能抵銷該物業未來的利潤）。

• 長期策略： 若計畫長期持有物業並傳承，公司結構在未來轉讓權益（股份轉讓）時，可能比直接轉讓物業（涉及買賣印花稅）更具稅務彈性，但需專業規劃。

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總結

稅務規劃具高度複雜性，且每位業主的財務狀況、做出重大決定（尤其是成立公司）前，務必諮詢獨立且經驗豐富的顧問團隊。如果你正進行稅務規劃或有需要在香港開公司，歡迎聯繫弘海策略諮詢，我們的團隊將為您提供專業建議。未來，我們還會發佈更多有趣的文章，敬請留意。