開公司買樓可以慳稅？解析公司名義買樓的優勢與注意事項

已更新：8月12日

香港政府於2024年全面撤銷樓市「辣招」，買樓印花稅大幅簡化，非永久居民與本地買家稅率統一，置業成本顯著降低！但精明的投資者已開始探索更長遠的資產配置策略——以公司名義買樓。本文詳細拆解最新稅制、開公司買樓的優勢與注意事項，助你做出最精明決策！

一、香港買樓印花稅最新政策

儘管稅務負擔大幅減輕，精明的投資者已開始探索更長遠的資產配置策略——通過公司架構持有物業。

「開公司買樓」是指買家成立一間有限公司，並以公司名義購買物業。在香港，有限公司具有獨立法律地位，可以持有資產、簽訂合約、申請按揭及進行物業交易。這種模式不僅能鎖定當前的低稅率優勢，更能在資產保護、財富傳承等方面創造額外價值。

法律風險隔離是公司架構的核心功能之一。有限公司作為獨立法律實體，其債務原則上不會波及股東個人資產。即使物業涉及訴訟或財務問題，不會影響股東個人財產，適合高淨值人士分散風險。

隱私保護機制在高端物業市場備受重視。不少業主以公司名義持有物業，無需公開股東資料，外界難以查證真正業主身份。

跨代資產轉移通過公司架構更為便捷。若父母希望將物業轉讓給子女，直接轉讓需繳納高昂印花稅；而以公司持有物業，只需轉讓公司股份，僅需0.2%厘印費，大幅降低傳承成本。

以公司名義持有物業，在出租收益的稅務處理上卻有顯著差異。

若以個人名義出租物業，需繳納 15% 的物業稅，計算基準為淨租金收入，且僅能享有 20% 的標準修葺免稅額，可扣減項目有限。

反之，若以公司名義持有並出租物業，相關租金收入將納入利得稅計算範疇，首200萬港元應評稅利潤稅率僅8.25%，超出部分為16.5%，更重要的是所有實際支出（如按揭利息、維修費、管理費、折舊等）均可扣稅。

公司的按揭成數上限在2024年施政報告後已上升至7成，供款與入息比率上限劃一為50%，以公司名買樓，不論買鋪、買工廈還是買住宅，彈性都大幅增加，但如果涉及公司股份轉讓，不能申請按揭。

現時政府通過放寬樓市政策刺激市場，但若樓價出現快速反彈，政府可能實施局部「加辣」措施，例如重啟買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）等。對此，投資者需提前規劃，把握當前政策紅利的同時，做好風險防範。

由於物業以有限公司形式持有，買家每年都需要支付費用為商業登記證續期、聘請核數師進行核數報告、報稅等工作，以符合法例對有限公司的要求。

也需要遵守公司條例的要求，除了須要委任公司秘書外，所有支出、收入單據、銀行紀錄要保留最少7年，每年亦要履行申報周年申報表或公司報稅等的工作。

用公司買樓相比以個人名義持有物業，可享有多項稅務扣減。然而，買賣投資物業是人生的重大決定，作出決定之前，買家應仔細評估自身的財務狀況，建議事先諮詢專業人士（如弘海策略）的意見。